Quelles obligations d'entretien des terrains en zone urbaine ?

En ville, les terrains non entretenus sont nombreux et leur nature varie au cas par cas : un voisin absent, une friche agricole oubliée, un terrain vague, un terrain de sport à l’abandon, etc.

Les propriétaires de terrains ont l’obligation d’entretien des terrains, notamment la taille de la végétation et l’évacuation des gros déchets et machines. Dans le cas contraire, la mairie peut intervenir pour éviter les nuisances au voisinage. 

L’entretien des terrains en zone urbaine ou périurbaine peut également permettre de prévenir des risques d’incendies ou de nuisibles. 

Au-delà des nuisances, un terrain non entretenu est un actif non valorisé. En zone contrainte, il peut en effet avoir de nombreuses utilisations et il serait dommage de le laisser à l’abandon.

Voici quelles sont les obligations d'entretien des terrains en zone urbaine, ainsi que quelques suggestions pour les valoriser tout en évitant une maintenance trop chronophage. 

Quel entretien pour les terrains en ville ? 

Pour le confort visuel du voisinage, pour protéger la nature environnante ou pour éviter les risques d’incendies, les terrains en ville doivent être entretenus. Si les exigences d’entretien peuvent varier d’une ville à l’autre, des procédures spécifiques existent pour les terrains situés à proximité d’une forêt et les atteintes à l'environnement. 

Qui est responsable en cas de défaut d’entretien des terrains en ville ? 

Un terrain en zone urbaine peut être constructible, non constructible, agricole ou industriel, artificialisé ou non, pollué ou non. Le site gouvernemental Géorisques recense les terrains et friches pollués en France, tout comme Géoportail permet d’identifier les parcelles et délimitations cadastrales.  

En ville, l’aménagement et les travaux d’entretien sont régulés par le Plan Local d’Urbanisme. La Mairie de la commune a un droit de regard pour attribuer les permis de construire et veiller à ce que la pollution, les dépôts ou la végétation d’un terrain ne viennent pas déranger les occupants des habitations alentour. 

Ainsi, l'article L. 2213-25 du Code général des collectivités territoriales oblige le “propriétaire de tout terrain non bâti situé à moins de cinquante mètres d'une habitation d'assurer son entretien” (Site du Sénat : “Application de l'obligation d'entretien d'un terrain non bâti situé à moins de cinquante mètres d'une habitation”, maj mai 2019). 

De plus, si le propriétaire ou les ayants droit font défaut d’entretien du terrain, la mairie de la commune où se situe le terrain peut lui notifier “ l’obligation d’exécuter, à ses frais, les travaux de remise en état de ce terrain après mise en demeure” pour des motifs environnementaux. Si les travaux d’entretien ne sont pas réalisés conformément à la législation, le maire peut procéder d’office aux travaux au frais du propriétaire. (Source : Service public :“Que faire en présence d'un terrain non entretenu ?“ 

Les risques liés à l’absence d’entretien des terrains en zone urbaine ou non

Comme une maison, un jardin non entretenu devient rapidement désagréable à vivre, inutilisable et non fonctionnel. Ainsi, l’entretien des terrains a de multiples enjeux : aménagement du territoire, limiter l'artificialisation des sols ou enjeux liés à la biodiversité et à la protection de l’environnement. 

Afin de prévenir les risques d’incendies, les terrains situés à moins de 200 mètres de zones boisées doivent être débroussaillés avec des règles spécifiques selon leur proximité avec les constructions et les voies d'accès. 

La taille des arbres et leur débroussaillement sont le travail d’entretien principal, mais il arrive très souvent qu’un terrain à l’abandon devienne une décharge à ciel ouvert. Pour des questions de pollution des sols, de l’air et de l’eau, les encombrants devront être évacués des terrains, surtout aux abords des zones naturelles protégées. Un terrain à proximité d’un plan d’eau ou d’un parc naturel devra être dépollué et entretenu pour éviter la contamination de l’eau et le bouleversement de la biodiversité.

Enfin, pour prévenir la présence de nuisibles comme certains insectes, rongeurs ou serpents, et éviter de déranger le voisinage, débroussailler et nettoyer les déchets (notamment alimentaires) est de mise. 

Si votre voisin n'entretient pas son terrain, vous pouvez vous adresser à la mairie. Cependant, les arrêtés du maire doivent être justifiés par un risque environnemental, et certaines parcelles peuvent être exemptées de cette obligation si elles ne présentent pas de risque d'incendie ou de nuisibles.

Terrain en friche : entretenir sans rien faire 

Un terrain est laissé à l’abandon lorsque son propriétaire est inconnu et que pendant plusieurs années il n’y a aucun signe de vie. C’est la mairie qui se charge de faire les démarches de recherche du propriétaire ou des ayants droit et de récupérer le terrain pour le réemployer si l’on ne trouve pas ces derniers. 

Que faire des terrains laissés à l’abandon ?

À court terme, si ces terrains présentent des risques pour la sécurité, la santé publique ou l'environnement, le maire peut intervenir en obligeant le propriétaire à entretenir le terrain, sous peine de sanctions. À long terme, si le terrain ne peut être entretenu de manière durable en raison de l'absence de propriétaire connu, le maire peut déclarer un "état d'abandon manifeste" ou recourir à la "dévolution d'un bien sans maître".

Dans le contexte légal, un bien sans maître est souvent considéré comme relevant de la propriété publique ou de la commune. Les autorités locales ou l'État peuvent alors prendre en charge la gestion ou l'acquisition de ces biens pour éviter qu'ils ne tombent en dégradation ou qu'ils posent des problèmes pour la collectivité. 

Ensuite, le destin d’un terrain sans propriétaire dépend de sa typologie : 

• Les terrains constructibles sont souvent vendus pour la construction de logements ; 

• La SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural ) peut grâce à son droit de préemption s’octroyer les terrains agricoles pour préserver leur usage et leur destination ;
• Les terrains artificialisés non constructibles peuvent devenir des lieux de stockage, être convertis en tiers lieux ou utilisés pour la production d’énergies durables. 

Occuper et rentabiliser les terrains avec des panneaux photovoltaïques 

L’énergie solaire est l’une des solutions de réhabilitation, de valorisation et d’entretien les plus pertinentes pour les terrains urbains non constructibles. Avec une surface de terrain de 1 à 3 hectares, on peut construire une centrale photovoltaïque qui permettra la production d’électricité verte et locale. 

Propriétaire de terrain non constructible, faites appel à un planificateur de projet solaire comme Ferme Solaire se chargeant de la mise en contact avec des professionnels et vous accompagnera dans l’installation d’une centrale de production d’énergie verte. 

Les panneaux solaires sont exploités par un développeur solaire, qui se charge de la maintenance et de l’entretien du terrain, tout en versant un loyer annuel au propriétaire. Ce dernier n’a donc pas la maintenance à assurer et touche le loyer tout en participant à la production d’une énergie durable. ‍

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Concrètement, comment ça se passe ?

La procédure entre le propriétaire du site et le développeur dans le cadre d'un projet photovoltaïque en France implique plusieurs étapes. Voici comment cette collaboration peut généralement se dérouler :

1. Évaluation initiale : Vous êtes propriétaire d'un terrain non utilisé ou sous-utilisé situé en zone urbaine et d'une superficie supérieure ou égale à 1 hectare ? Il pourrait être approprié pour un projet photovoltaïque ! Soumettez-le en - 5 min à l'étude de nos experts.
2. Contact initial : Votre chargé d'affaires dédié Ferme Solaire vous contacte pour comprendre vos motivations et l'histoire du terrain. 
3. Évaluation de la faisabilité : Nos équipes réalisent une pré-étude technique de faisabilité approfondie pour évaluer la viabilité technique, financière et réglementaire du projet sur votre terrain. Cela peut inclure des études de site, des analyses financières préliminaires et des évaluations de la capacité du réseau électrique.
4. Choix du partenaire : En fonction de la typologie de votre site, deux options.
   - Votre terrain a une superficie comprise entre 1 et 3 hectares ? Ferme Solaire vous accompagne de bout en bout pour développer votre projet photovoltaïque
   - Votre terrain est supérieur à 3 hectares ? Nous sommes partenaires de plus de 30 développeurs photovoltaïques, producteurs d'énergie renouvelable implantés sur tout le territoire. Vous pouvez être mis en relation avec 3 d'entre eux.‍
5. Offre et négociations : Ferme Solaire ou son partenaire développeur prépare une offre détaillée pour le propriétaire du site. Cela comprend généralement des détails sur les revenus potentiels, la durée du contrat de bail ou de vente, les responsabilités en matière d'entretien et de coûts de construction. Des négociations peuvent avoir lieu pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique.‍
6. Signature du contrat : Une fois que les parties sont d'accord sur les termes, elles signent un contrat détaillé qui spécifie tous les aspects du projet, y compris les droits et obligations du propriétaire et du développeur. Le contrat prend la plupart du temps la forme d'un bail emphytéotique. ‍
7. Obtention des autorisations : Le développeur prend en charge l'obtention de toutes les autorisations nécessaires, notamment les permis de construction, les autorisations environnementales et les approbations réglementaires.‍
8. Conception, financement et construction : Le développeur procède à la conception du système solaire, obtient le financement nécessaire pour la construction et supervise l'installation du projet sur le terrain du propriétaire.‍
9. Exploitation et maintenance : Une fois que le projet est opérationnel, le développeur gère l'exploitation quotidienne, l'entretien et la surveillance du système photovoltaïque.‍
10. Partage des revenus : Les revenus générés par la production d'électricité solaire sont partagés conformément aux termes du contrat, ce qui peut inclure le paiement d'un loyer au propriétaire ou un partage des recettes de vente d'électricité.‍
11. Clôture du projet : À la fin de la durée du contrat, les parties peuvent décider de prolonger l'accord, de retirer le projet ou de prendre d'autres mesures en fonction de leurs intérêts respectifs.