Rentabiliser un terrain non constructible avec une ferme solaire

La rentabilisation d’un terrain non constructible est un défi pour de nombreux propriétaires fonciers.

Les friches industrielles, par exemple, sont des espaces urbains ou périurbains désaffectés qui aggravent l’étalement urbain sans pouvoir être utilisés pour l’agriculture ou la construction de bâtiments. 

Les terrains bétonnés comme des terrains vagues ou des anciens stades, les jachères ou les anciens sites miniers sont autant de terrains non constructibles qui mériteraient une réhabilitation. 

Parmi les options qui existent en France, l'énergie solaire est une solution particulièrement prometteuse pour tirer parti des terrains inutilisés. 

Découvrez comment une ferme solaire peut être une option rentable pour exploiter ces terrains non constructibles et la démarche à suivre pour lancer un projet solaire.

Reconvertir un terrain non constructible pour la rentabilité

Le terme de “terrain non constructible” désigne en France toute parcelle qui n’a pas les qualifications en termes juridique ou technique pour qu’on puisse y construire un bâtiment. Cette qualification regroupe notamment les friches industrielles et militaires, les terrains vagues et les jachères. 

Comment identifier un terrain non constructible ? 

Il est possible de consulter le cadastre des parcelles non constructibles en France grâce au site Géorisques regroupant les anciennes bases de données du BASOL et du BASIAS.

De plus, les terrains non constructibles sont souvent classés comme tels sur le plan local d'urbanisme (PLU) : on les retrouve sous l'acronyme ZnC - zone non constructible.

Il est important de réaliser une étude du sol au préalable si vous avez des doutes sur la nature de la pollution, ou pour confirmer que le terrain est apte à recevoir des constructions. 

Grâce à ces informations, vous aurez les clés en main pour déterminer la meilleure activité pour reconvertir le ou les terrains vers un nouvel emploi. 

Quelles options pour rentabiliser un terrain non constructible?  

Pour réhabiliter un terrain non constructible, plusieurs options s’offrent à vous selon l’état de pollution et l’état en général des sols : 

• Certains terrains non constructibles comportent encore des bâtiments ICPE (Installations Classées Protection de l'Environnement) qui peuvent présenter des risques notamment en cas d’activité industrielle ou émettrice de particules polluantes. Ces terrains dégradés ou pollués constituent de belles opportunités pour le développement de projets d'énergie renouvelables, notamment via l'installation de panneaux photovoltaïques ; 
• Les prairies et les jachères en zone agricole dont le sol est encore en bon état (biodiversité et matière organique dans les sols, état de l’eau sur le terrain) peuvent faire l’objet d’un bail rural avec un agriculteur ; 
• Les jachères non artificialisées ayant été à proximité d’une activité industrielle peuvent être dépolluées grâce aux plantes dépolluantes ; 
• Enfin, tous les terrains artificialisés ou bétonnés qui ne peuvent être réhabilités peuvent recevoir une installation photovoltaïque, qui permettra de produire de l’énergie renouvelable.

Bien sûr, combiner deux ou plusieurs de ces activités ensemble est tout à fait possible, comme le montre l’étude de l’INRAE expliquant les bénéfices d’associer moutons et panneaux solaires. 

Une multitude d’options supplémentaires de réhabilitation d’un terrain non constructible existent en France, comme la création de tiers lieux ou de parcs périurbains. L’idéal est que le projet de reconversion soit au maximum en harmonie avec l’environnement du terrain. Cela permet d’éviter l’aggravation de la fracture sociale, de l’étalement urbain ou de l’artificialisation des sols. 

Une ferme solaire pour rentabiliser un terrain non constructible

Les panneaux solaires sont un excellent moyen d’occuper et de rentabiliser un terrain non constructible. Silencieux, discrets et totalement compatibles avec les semis de régénération des sols pour les zones agricoles, les panneaux photovoltaïques permettent de produire une électricité renouvelable qui contribue à l’indépendance énergétique de la France.

De plus, la France bénéficie d'un fort potentiel pour l'énergie solaire, avec une exposition solaire significative dans de nombreuses régions du pays. 

Selon l'Agence internationale de l'énergie (AIE), le potentiel solaire annuel moyen en France est d'environ 1 300 kWh/m². Cela offre une base solide pour l'exploitation de fermes solaires rentables.

Le cadre réglementaire et les incitations de l’énergie solaire 

Le marché français de l'énergie solaire est soutenu par un cadre réglementaire favorable. En France, le tarif d'achat garanti pour l'électricité solaire produite, connu sous le nom de tarif d'obligation d'achat, offre une sécurité et une rentabilité à long terme pour les projets solaires. 

De plus, les projets solaires peuvent bénéficier de subventions et d'incitations fiscales, telles que l'exonération de taxe foncière. Ces mesures sont mises en place pour inciter les investisseurs à lancer des projets solaires, tout comme les propriétaires fonciers à réhabiliter leurs terrains. 

Comment lancer un projet de ferme solaire pour rentabiliser un terrain non constructible ? 

À grande échelle, on parle de centrales photovoltaïques au sol, dont la capacité de production standard est située entre au-delà de 1 MW. Ces installations de grande taille sont soutenues par des développeurs de projets photovoltaïques, qui louent le terrain au propriétaire pour y installer chaque panneau solaire en rangées espacées. 

Ainsi, grâce au système de tiers investisseur, les propriétaires de terrain non constructibles peuvent bénéficier d’une solution clé en main où ils touchent une rente annuelle sans rien avoir à investir dans l’installation solaire. 

Un contrat de type bail emphytéotique est signé entre le propriétaire de terrain et le développeur solaire qui est aussi le tiers investisseur. 

Le développeur se charge de la construction et de l’exploitation de la centrale solaire : l’étude de faisabilité et la demande d’autorisation, les démarches administratives, l’investissement financier, les travaux d’installation, la maintenance et éventuellement le démantèlement de la centrale solaire en fin de bail. 

Vous souhaitez rentabiliser votre terrain non constructible ?

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Rentabilité financière d’une ferme solaire sur terrain non constructible 

La rentabilité d’une ferme solaire dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille du projet, le coût initial de l'installation et le taux d'ensoleillement. 

Pendant la durée du bail, le propriétaire foncier touche une rente de la location du terrain, sans avoir de capital immobilisé ou de dettes auprès du développeur. 

Les installations solaires bénéficient d'une longue durée de vie, généralement de 25 à 40 ans, avec des coûts de maintenance relativement faibles. Cela offre une stabilité et une rentabilité à long terme pour les investisseurs. 

De plus, les avancées technologiques continuent d'améliorer l'efficacité des panneaux solaires, ce qui peut augmenter la production d'électricité et optimiser les rendements financiers.

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La rentabilisation d’un terrain non constructible en France grâce à une ferme solaire offre une opportunité attrayante pour les propriétaires fonciers. Le potentiel solaire élevé, le cadre réglementaire favorable et la rentabilité financière des fermes solaires contribuent à l'attractivité de ce marché.